Signer un contrat de location est une étape importante pour les deux parties, locataire et bailleur. Que le logement soit meublé ou non, la rédaction d'un contrat écrit et précis est indispensable pour garantir la sécurité juridique et la protection des intérêts de chacun. Ce guide vous présente les points clés à aborder dans un contrat de location non meublé, ainsi que les obligations et les clauses à ne pas négliger pour une location réussie.
Identification des parties
Le contrat doit commencer par l'identification complète des parties, c'est-à-dire le locataire et le bailleur. Cette étape est cruciale pour éviter toute confusion ou litige.
Informations à inclure :
- Nom, prénom et adresse complète du locataire et du bailleur.
- Numéro de téléphone, adresse email et coordonnées de contact de chaque partie.
- Précision sur la nature juridique du bailleur. S'agit-il d'une personne physique, d'une personne morale (comme une SCI), ou d'une société civile immobilière ?
Description du logement
Une description précise du logement est essentielle pour éviter tout malentendu. Le contrat doit détailler les caractéristiques du bien mis en location, permettant au locataire de s'assurer qu'il correspond à ses attentes.
Points à détailler :
- Adresse complète du logement, incluant le numéro de rue, le code postal et la ville.
- Type de logement (appartement, maison, studio, etc.) et le nombre de pièces.
- Surface habitable du logement, exprimée en mètres carrés.
- Description des équipements présents (sans compter le mobilier). Cela peut inclure la cuisine équipée, la salle de bain, le chauffage, les fenêtres, etc.
- Annexes et dépendances (cave, garage, jardin, etc.).
- Mentionner si le logement est accessible aux personnes à mobilité réduite, en précisant les aménagements spécifiques.
Durée du bail
La durée du bail est un élément central du contrat, définissant la période pendant laquelle le locataire peut occuper le logement. La loi française impose une durée minimale de trois ans pour les baux d'habitation.
Informations à préciser :
- Durée minimale et maximale du bail. La durée minimale est de 3 ans, la durée maximale est libre.
- Date de début et de fin du bail, en précisant le mois et l'année.
- Possibilité de renouvellement du bail et conditions associées. La loi prévoit un droit de renouvellement pour le locataire, sous certaines conditions. Le bailleur doit être informé de la volonté du locataire de renouveler le bail par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la date d'expiration du bail.
- Mentionner si le bail est à durée déterminée ou indéterminée. Un bail à durée déterminée a une date de fin précise, tandis qu'un bail à durée indéterminée se poursuit jusqu'à ce qu'une des parties le résilie.
Loyer et charges
Le loyer et les charges représentent le prix de la location du logement. Ils doivent être clairement définis dans le contrat pour éviter tout malentendu.
Points à définir :
- Montant du loyer mensuel, hors charges, en chiffres et en lettres.
- Mode de paiement du loyer, par exemple chèque, virement bancaire ou prélèvement automatique.
- Date d'exigibilité du loyer. En général, le loyer est payable d'avance, le premier jour du mois.
- Détail des charges locatives. Les charges locatives sont les dépenses liées à l'utilisation du logement, telles que l'eau, l'électricité, le gaz, l'entretien des parties communes, etc. Le contrat doit préciser les charges incluses dans le loyer et celles qui sont à la charge du locataire.
- Mode de répartition des charges. Les charges peuvent être réparties de manière forfaitaire (montant fixe) ou par provision (sur la base des dépenses réelles de l'année précédente).
- Mentionner si le logement est soumis à la loi ALUR (loyers plafonnés). Cette loi fixe un loyer maximum en fonction de la surface habitable du logement et de sa localisation. Par exemple, en 2023, à Paris, le loyer d'un appartement de 50 m² ne peut pas excéder 900 euros.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au bailleur pour garantir le bon respect des obligations du contrat. Il sert à couvrir les éventuels dommages causés au logement. La loi limite le montant du dépôt de garantie à deux mois de loyer hors charges.
Points à spécifier :
- Montant du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie ne peut pas excéder deux mois de loyer hors charges.
- Mode de paiement du dépôt de garantie, par exemple chèque ou virement bancaire.
- Modalités de restitution du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est restitué au locataire à la fin du bail, déduction faite des éventuels dommages causés au logement. Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés et la réception de l'état des lieux de sortie.
- Mentionner si le dépôt de garantie est bloqué sur un compte séquestre. Le dépôt de garantie peut être placé sur un compte séquestre, ce qui garantit sa sécurité et sa restitution au locataire en cas de litige.
Obligations du locataire
Le locataire a des obligations à respecter pendant la durée du bail. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions, notamment la résiliation du bail.
Obligations principales :
- Entretien courant du logement et des équipements. Le locataire est tenu d'assurer l'entretien courant du logement et des équipements. Cela inclut le nettoyage régulier, le remplacement des ampoules, etc. Le locataire doit également informer le bailleur de tout dysfonctionnement des équipements.
- Paiement du loyer et des charges à échéance. Le loyer et les charges doivent être payés à la date d'exigibilité, mentionnée dans le contrat.
- Respect du règlement intérieur de la copropriété si applicable. Dans le cas d'un logement situé dans un immeuble en copropriété, le locataire est tenu de respecter le règlement intérieur.
- Utilisation normale du logement et interdiction de sous-location. Le locataire doit utiliser le logement à des fins d'habitation et ne peut pas le sous-louer sans l'accord écrit du bailleur.
- Obligation de déclarer les travaux effectués dans le logement au bailleur. Le locataire doit informer le bailleur de tout travail qu'il souhaite réaliser dans le logement. Cette obligation concerne les travaux importants, comme la peinture, la pose d'un parquet ou le changement d'une installation électrique.
Obligations du bailleur
Le bailleur a également des obligations envers le locataire. Il est tenu de respecter les conditions du bail et de garantir la jouissance paisible du logement.
Obligations principales :
- Assurer la jouissance paisible du logement au locataire. Le bailleur doit garantir que le locataire peut jouir paisiblement du logement. Il ne doit pas y avoir d'interruption de service (eau, électricité, gaz, etc.) ou de nuisances sonores. Le bailleur doit également prendre des mesures pour garantir la sécurité du locataire.
- Réaliser les réparations locatives. Les réparations locatives sont les réparations liées à l'usure normale du logement. Le bailleur est tenu de réaliser les réparations locatives dans un délai raisonnable.
- Tenir le locataire informé de tous les travaux à venir. Le bailleur doit informer le locataire de tout travail à venir dans l'immeuble. Ces travaux peuvent être des travaux de réfection, d'amélioration ou de maintenance.
- Restituer le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés et la réception de l'état des lieux de sortie, déduction faite des éventuels dommages causés au logement.
Assurance du locataire
Le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation couvrant les risques liés au logement. Cette assurance permet de couvrir les dommages causés au logement, ainsi que les dommages causés aux tiers.
Points à prendre en compte :
- Obligation du locataire de souscrire une assurance habitation. L'assurance habitation est obligatoire pour les locataires.
- Type de garantie minimum à prévoir dans l'assurance. L'assurance habitation doit couvrir au minimum la responsabilité civile du locataire, les dommages causés au logement, les dommages causés aux biens du locataire, etc.
- Mentionner si le bailleur a souscrit une assurance propriétaire non occupant (PNO). Si le bailleur a souscrit une assurance PNO, les garanties de l'assurance du locataire peuvent être réduites.
Résiliation du bail
Le bail peut être résilié par le locataire ou le bailleur. La résiliation du bail doit respecter des conditions spécifiques.
Conditions de résiliation :
- Conditions de résiliation du bail par le locataire. Le locataire peut résilier le bail à la fin de la période triennale, en respectant un préavis de trois mois. Le locataire peut également résilier le bail avant la fin de la période triennale, mais il devra payer des indemnités au bailleur.
- Conditions de résiliation du bail par le bailleur. Le bailleur peut résilier le bail pour un motif valable. Les motifs valables de résiliation sont, par exemple, le non-paiement du loyer, la sous-location sans autorisation, etc. Le bailleur doit respecter un préavis de six mois.
- Modalités de restitution du logement et d'état des lieux de sortie. Le locataire doit restituer le logement en bon état, à l'exception de l'usure normale. Un état des lieux de sortie est réalisé pour constater l'état du logement à la fin du bail.
- Délai de règlement du solde du dépôt de garantie. Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés et la réception de l'état des lieux de sortie, déduction faite des éventuels dommages causés au logement.
Clauses particulières
Le contrat de location peut inclure des clauses particulières spécifiques au logement ou aux parties. Ces clauses permettent d'adapter le contrat aux besoins spécifiques de la location.
Exemples de clauses particulières :
- Mentionner si le logement est soumis à un régime particulier (loi Pinel, etc.). Le régime Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans un logement locatif neuf.
- Conditions d'accès aux parties communes de l'immeuble. Le contrat peut préciser les conditions d'accès aux parties communes, comme l'ascenseur, la cour, etc.
- Mentionner les restrictions d'utilisation du logement (animaux, activités professionnelles, etc.). Le contrat peut interdire la présence d'animaux ou l'exercice d'une activité professionnelle dans le logement.
- Inclusion de clauses relatives à la protection des données personnelles. Le contrat doit respecter les règles de protection des données personnelles.
Annexes
Le contrat de location peut être complété par des annexes. Les annexes permettent de fournir des informations supplémentaires ou de compléter les dispositions du contrat.
Annexes obligatoires :
- État des lieux d'entrée et de sortie. L'état des lieux d'entrée est réalisé à l'entrée du locataire dans les lieux et l'état des lieux de sortie est réalisé à la sortie du locataire. Ces états des lieux permettent de constater l'état du logement à la prise et à la restitution du logement.
Annexes facultatives :
- Règlement intérieur de la copropriété. Le règlement intérieur de la copropriété est un document qui définit les règles de vie dans l'immeuble.
- Plan du logement. Le plan du logement permet de visualiser la disposition des pièces, la surface habitable, etc.
Le contrat de location doit mentionner le nombre de pages, la date et la signature des deux parties.
Rédiger un contrat de location non meublé nécessite une attention particulière pour garantir la sécurité juridique et la protection des intérêts de chaque partie. Si vous avez des doutes ou des questions, il est important de consulter un professionnel du droit pour obtenir des conseils adaptés à votre situation.